É possível penhorar bem de família do fiador na locação comercial?
A Lei n.° 8.009/90 considera que o único imóvel pertencente à família não pode ser, em regra, penhorado para pagamento de dívidas, salvo nas hipóteses excepcionais previstas no art. 3º da Lei.
Embora a terminologia seja “bem de FAMÍLIA”, o objetivo real do instituto é assegurar o direito constitucional à moradia, tanto que esse direito existe mesmo que a pessoa more só, nos termos da Súmula n. 364 do STJ: “O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas” .
Como se vê, o fundamento do bem de família é o direito constitucional à moradia.
Assim, o bem de família será impenhorável (esta é a regra), desde que não esteja presente nenhuma das exceções previstas no artigo 3º da Lei n. 8009/90.
Dentre as exceções, poderá ser penhorável o bem pertencente ao fiador no contrato de locação (art. 3º, VII, da Lei n. 8009/90). Tal hipótese é bastante criticada pela doutrina contemporânea (Pablo Stolze & Pamplona, Cristiano Chaves, Nelson Rosenvald e Flávio Tartuce, Elpídio Donizetti).
Todavia, o Superior Tribunal de Justiça editou o Enunciado n. 549: “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”. No mesmo sentido, STF. 1ª Turma. RE 495105 AgR, Rel. Min. Marco Aurélio, julgado em 05/11/2013.
Pois bem. Ocorre que tais precedentes judiciais que permitem penhorar bem de família do fiador na locação residencial, segundo o 1ª Turma do STF em recente julgado, não se estendem aos casos envolvendo inquilinos comerciais, pois a livre iniciativa não pode colocar em detrimento o direito fundamental à moradia.
Este entendimento da 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal, por maioria de votos, foi manifestado em um caso sobre a arrematação de uma casa– localizada em Campo Belo (SP) — em leilão ocorrido no ano de 2002.
Segundo o recorrente, o imóvel seria impenhorável por ser sua única propriedade, sendo ele o responsável pelo sustento da família. O homem alegou que, na hipótese, cabe a proteção do direito fundamental e social à moradia.
O julgamento teve início em outubro de 2014, quando o ministro relator Dias Toffoli — então componente da 1ª Turma — considerou possível bloquear o bem de família tanto na locação residencial como na comercial. Na ocasião, a análise foi suspensa por pedido de vista do ministro Luís Roberto Barroso.
O tema só voltou à pauta quase quatro anos depois, na sessão do dia 12 de junho, quando Barroso apresentou voto acompanhando o relator.
No entanto, a ministra Rosa Weber abriu divergência contra esse tipo de medida, inclusive na locação comercial. Do mesmo modo votou o ministro Marco Aurélio: o vice-decano disse que a lei em nenhum momento distingue o tipo de locação. Também votou com a divergência o ministro Luiz Fux, no sentido da impenhorabilidade, conforme parecer do Ministério Público Federal.
Como se vê, a impenhorabilidade do bem de família do locador é aplicável tanto aos contratos de locação de imóveis residenciais, quanto aos imóveis comerciais. Logo, deve ser afastada qualquer hipótese de penhora ao bem de família do fiador do contrato de locação, seja residencial seja comercial.
MEU PITACO: A Súmula n. 549 do STJ está baseada no dispositivo da Lei do Bem de Família. É mais que necessária a revogação de tal dispositivo. A permanência de tal exceção manifesta flagrante incoerência no sistema jurídico. Ora, no cenário atual, o locatário não pode ter seu único bem penhorado (artigo 1º da Lei n. 8009/90), mas o fiador poderá padecer da penhora nos termos do infeliz artigo 3º, VII, da mesma lei. De uma vez por todas, o empreendedorismo não pode preponderar sobre o direito fundamental ao lar, à moradia.
HELOM NUNES 